차주단위 DSR 규제 단계적 확대 시행 - 3단계로, 대출규제 강화

지난해부터 대출이 꽉 막혀버렸습니다. 대출 규제도 심해지고, 금리도 오르다보니 투자 시장이 얼어붙어버렸는데요, 새정부 들어서서 대출 관련 정책을 발표했는데, 이 정책은 더 이득일까요 불리할까요? 오늘 새정부 대출 정책을 꼼꼼히 알아보며 투자 방법을 점검해 봐야겠습니다.

가계 대출 규제 정상화 방안

6월 16일 금융위원회에서 발표한 새정부 경제정책 방향에서 단계적으로 대출규제를 정상화하는 내용인 '가계 대출 규제 정상화 방안'을 살펴보도록 하겠습니다.

크게 차주별 DSR 규제 단계적 확대, 생애최초 LTV 80% 완화, DSR 산정시 청년층 장래 소득 반영 확대, 생계자금 관련 대출규제 개선, 안심전환대출 추진, 주택금융공사 정책 모기지 제도 개선에 관한 내용을 담고 있습니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 무엇?

DSR = 연간 총부채 원리금 상환액 / 연소득

DSR(Debt Service Ratio)는 연간 소득에서 각종 금융 부채 연감 원리금 상환액이 차지하는 비율을 줄여놓은 말입니다. 즉, 주택 대출 원리금 말고도 신용 대출, 장기 카드 대출, 학자금 대출 등을 모두 더한 부채 상황 비율입니다.

윤석열 정부는 DSR 규제에 전세자금대출은 포함하지 않기로 했습니다. 원래는 전세자금대출도 포함되었지만, 이것을 포함하면 비율이 크게 높아지기 때문에 이번에는 제외하였다고 하네요.

7월부터 3단계 DSR 규제가 시행이 됩니다. 3단계가 적용이 되면서 주택담보대출, 신용대출에 상관없이 총 대출액이 1억원을 초과하는 경우 DSR 규제를 받게 되는데요, 원래는 2단계 였던 것이 3단계로 올린다는 것은 대출 규제를 강화한다는 말입니다. 가계부채 한도를 제한하기 대문에 앞으로 대출 받는 것은 더욱 어려워질 전망입니다.

하지만 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람들은 LTV(주택담보대출비율)를 80%한도로 풀어주었습니다. 대출을 거의 받지 않았던 생애 최초 주택 구입자는 대출에 좀 더 여유가 생긴 셈입니다.

단계별로 DSR 차이는 어떻게 나나요?

DSR은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 가계 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율이라고 했지요? DSR이 50%다 하면, 연소득 50%까지만 원리금을 갚을 수 있을만큼 빌릴 수 있다는 말이에요. 500만원 급여를 받는다면 250만원까지 갚을 수 있는 대출 원리금이라는 것이죠.

가계 대출이 크게 증가하자 그 증가세를 잡기 위해 2021년 7월부터 DSR 1단계를 시행하였습니다. 전 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 한 주택담보대출을 받거나 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 사람들에게는 차주별 DSR을 적용했습니다.

2단계는 2022년 1월부터 총 대출액 2억원을 넘어서는 대출자로 확대했고요.

3단계는 총 대출액 1억원을 넘는 대출자들 모두 은행권 40%, 비은행권 50% DSR 제한을 받습니다.

DSR 3단계는 어떻게 적용하나요?

적용 시점 : 2022년 7월 1일 이후 신규 대출 신청분부터

7월 1일 이전 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료한 경우에는 종전 규정을 적용합니다. 신규대출이 아닌 경우(증액 없는 만기연장) 등에도 종전 규정을 적용합니다.

만약 2022년 6월 30일까지 주택 등 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하면 이전 규정을 적용할 수 있습니다.

차주단위 DSR 계산할 때 예외적으로 제외되는 대출이 있는데요, 아래 표와 같습니다.

1. 분양주택에 대한 중도금대출
2. 재건축 재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가 분담금에 대한 중도금 대출
3. 분양오피스텔에 대한 중도금대출
4. 서민금융상품
5. 3백만원 이하 소액 신용대출
6. 전세자금대출
7. 주택연금
8. 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
9. 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
10. 보험계약대출
11. 상용차 금융
12. 예적금 담보대출
13. 할부 리스 및 현금서비스