지난해 나는 조정지역 아파트 한 채를 매수했다. 전세 3억9천에 매매가 4억9천이었는데, 매도하는 사람이 매도 후 전세로 변경해서 계속 거주하는 조건이었다. 이걸 부동산 용어로 뭐라고 불렀는데 뭐였더라. 암튼 그거였다.
남편이랑 나는 혼인신고 전이라 명의 하나가 살아있는 상태였기에 이 명의로 얼른 아파트를 하나 더 잡고 싶었다. 그때 당시 너무 급하게 잡아서 지금 생각하면 망한 투자가 되어버렸다. 다시는 이런 잘못을 하지 않기 위해 자세히 정리를 해보려 한다.
중요한 것은 공급 물량
주말이면 전국으로 임장을 다니면서 상황을 살피기 시작한 게 6월 쯤. 할려면 6월 1일 전에 다녀야 했는데, 그걸 몰라서 또 지각을 했지. 에휴.
작년에 부동산 강의를 여러 개 들었는데, 모두 공급 물량이 중요하다고 말했다. 그래서 우리는 투자자 접근이 어려운 조정지역을 보기로 했고, 앞으로 공급 물량이 적은 곳을 알아보기로 했다. 이 지역은 22년에는 공급이 꽤 있지만 22년을 지나면 23년부터 공급 물량이 확 줄어든다고 했다.
그렇게 알아본 곳에 임장도 몇 번 가보고, 인터넷으로도 손임장 여러번 했다. 우리는 갭투자를 할 생각이었으므로, 매매가와 전세가가 크게 차이나지 않는 곳이어야 했는데, 우리가 알아보던 무렵에 매매가, 전세가 차이가 5~6천 정도밖에 나지 않았다. 여기다! 하며 매매를 하기로 했다.
쉽지 않은 매매
하지만 매매는 생각만큼 쉽지는 않았다. 매물이 몇 개 있었는데, 맘에 들었던 고층 매물은 갭투하기에는 어려운 매물이었다. 잔금일이 너무 빨랐고, 중도금도 꽤 많은 금액을 달라고 했기 때문이다.
남아있는 물건이 가운데동 중간층이었다. 집주인이 매매후 전세로 살겠다고 하여 전세입자를 따로 구하지 않아도 되니 좋다 싶었는데, 갭이 1억이나 났다. 우리가 생각한 갭은 5천 정도였는데 말이다. 이때 접어야 했다 ㅠㅠ
집주인은 1년 정도 전세로 살다가 새로 입주하는 아파트로 이사를 가고 싶어하는 것 같았다. 지금이 고점이라 생각해서 매도하고 전세로 살려는 거였겠지? 우리는 더 오를거라 생각하고 매수한 것이고.
그냥 접어야 했는데, 급한 마음에 덜컥 매매를 하고 말았다. 있는돈 없는돈 끌어서 1억을 만들어 박아놨다.
그렇게 대출 규제를 맞다
우리가 작년 8월에 서둘러 매매를 한 이유는 단 한가지였다. 추석 이후로 폭등하는 장세가 나타날 거라 예상했기 때문이다. 현재 실거주하고 있는 아파트는 2020년 추석 무렵 1억이 넘게 뛰었다. 우리 아파트 뿐만 아니라 이 지역 전체가 다 올랐다. 우리는 늦장을 피우다 지각비를 내고 실거주를 잡았다. 하아.
이런 경험이 있었기에 늦지 않게 매매하자며 8월에 계약을 한 것이었는데.... 계약하고 얼마 지나지 않아 대출 규제가 심해졌다.
대출이 안 되니 거래가 될리가 있나. 게다가 대출 이자는 점점 오른다고 하지, 대통령 선거를 앞두고 부동산 정책이 어떻게 변할지 모르니 사람들은 관망세로 돌아섰다.
거래 절벽
거래 후 맨날 아실이랑 네이버 부동산 들어가서 아파트 거래 현황을 살피는데, 거래가 거의 없다. 올해가 되고는 우리가 매매했던 가격보다 값도 떨어지고, 전세가도 떨어지고 있다. 지금은 새아파트 입주장이 되어서 전세는 더더욱 안 빠진다. 완전 망했다 ㅠㅠ
근데 오늘 세입자가 전화와서 계약보다 반년이나 빨리 이사를 나가고 싶다고 한다. 도저히 뺄 수가 없다. 계약일 채워서 준다고 하는 수밖에. 입주장 좀 지나고 대출 규제 좀 풀리면 전세가 빠지긴 하려나.
문제는?
뭐든 문제다. 비과세를 받으려면 보유 4년, 실거주 2년을 해야 하는데 살고 있는 지역이 아니기 때문에 실거주도 못한다. 비과세 받지도 못하는데 왜 여기 들어갔을까ㅠㅠ? 그냥 우리 지역에서 잘 찾아보면 됐을텐데. 몸빵해서 비과세 받으면 됐을텐데. 에휴.
내년 2월에 세입자를 구하면 세입자 2년을 거주하게 하고, 매도를 하게 되면 3년 반. 세입자 끼고 매도는 되려나. 그때 되면 아파트가 10년도 넘게 되는데, 어찌 될랑가 모르겠다. 제발 손해는 보지 않았으면 ㅠㅠ
왜 우리는 그렇게 급했을까?
우리는 뭐가 그렇게 급했을까? 나는 FOMO에 지독히도 시달렸던 것 같다. 남들은 주식으로, 코인으로, 부동산으로 돈을 버는데 나는 뭐하는 건가 하는 기분. 나도 빨리 부자가 되고 싶다는 마음. 그게 가장 큰 패착이었다.
황현희가 나오는 영상을 여러개 봤는데, 나는 무엇보다 황현희의 인내심과 판단력이 대단하다고 생각했다. 남들이 열광할 때 어떻게 그렇게 참을 수 있지? 남들이 무서워할 때 어떻게 들어가지? 주식이 많이 올랐을 때 어떻게 매도를 하지?
부동산 뿐만 아니라 주식과 코인이 망한 것도 다 조급함 때문이었다. 큰 돈 들여 크게 배웠다. 이제 더이상 조급하게 생각하지 않겠다. 기다리고 또 기다려서 기회를 잡겠다.
지금 주식 시장은 큰 기회가 올 것이라 생각하며 기다리고 있다. 그 기회가 왔을 때 놓치지 않고 잡고 일어서야지. 아직 젊으니까. 포기하기는 이르다.
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